Desde la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de Mayo de 1.956, ha sido una aspiración permanente realizar una adecuada coordinación entre el Registro de la Propiedad y la acción administrativa urbanística. El tema fue abordado por la Disposición Adicional Décima de la Ley 8/1.990, de 25 de Julio, que introdujo unas breves pero imprescindibles normas.
El hecho de que la regulación del Registro de la Propiedad sea comptencia del Estado hace que aquél camino iniciado en 1.990 continúe. La tarea de delimitar uno y otro campo no es fácil. Los Registradores de la Propiedad al enjuiciar la validez y el alcance de los actos jurídicos sobre las fincas tienen en cuenta normas propias; pero el reflejo en el Registro de la Propiedad ha de hacerse conforme a lo que establezca la legislación del Estado, si bien ello no significa que la legislación autonómica no pueda hacer la más mínima referencia al Registro, porque llegaríamos al absurdo de que constatada la necesidad de utilización del mismo se tuviera que solicitar al Estado la regulación registral de la materia sustantivamente fijada, pero sin que se pueda ir más allá de la delimitación de la materia inscribible.
A poco que se haga un repaso por la nueve ley nos aparecerá con fuerza la figura del Registro de la Propiedad. Así, la nueva Ley:
* Lleva a cabo la definición de qué se entiende por " finca ", nada menos que poniendo el concepto en relación con la técnica hipotecaria de la apertura de folio independiente.
* Acude a la técnica hipotecaria y a las figuras de complejos inmobiliarios para resolver cuestiones de complejidad entre distintas parcelas.
* Robustece la publicidad de los deberes urbanísticos a través del Registro de la Propiedad. En los supuestos de transmisión de fincas el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripión registral.
* En materia de control de la edificación ( declaraciones de obra nueva ) se realiza una nueva regulación más completa, ya que se introducen nuevos requisitos que ha de cumplir el técnico.
* En materia de control de la función social, acordada la aplicación de venta o sustitución forzosas por imcumplimientos de deberes urbanísticos, la Administración ha de comunicarlo al Registro de la Propiedad para su constancia.
* En lo que se refiere a Patrimonios Públicos del suelo, se considera que la publicidad de las limitaciones, plazos o condiciones que afecten a las fincas que integren dichos Patrimonios, deberán inscribirse en el Registro.
De esta enumeración, se desprende la importancia que se concede en la nueva ley a la institución registral como coadyuvante en el proceso de transformación del suelo y como elemento clave para dotar de seguridad y transparencia a dicho proceso.
Autor: D. Juan José Petrel Serrano.
Dtor. del Serv. de Estudios Registralesdel Colegio de la Propiedad Bienes Muebles y Mercantiles de España
Núm 3 (May-Jun.) Revista Suelo & Vivienda del Ministerio de la Vivienda .